Opinión: Tratamiento actual de la venta de inmuebles en el Impuesto a las Ganancias

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Por Contador Fabián Tettamanti. Especialista en Tributación.

En esta nota solo se analizará el efecto impositivo que tiene la venta de inmuebles para personas físicas residentes en el país, y la vez titulares de inmuebles ubicados en Argentina. 

La reforma tributaria introducida por la Ley 27.430 (publicada en el Boletín Oficial el 29/12/2017), genero importantes cambios en nuestro sistema impositivo nacional y específicamente en las operaciones relacionadas con inmuebles, ya que la ganancia obtenida por personas físicas y/o sucesiones indivisas por la venta de inmuebles y de sus derechos, que se genere a partir del 01/01/2018 queda alcanzada por el Impuesto a las Ganancias a una alícuota del 15% sobre la utilidad obtenida, salvo que se trate de la casa habitación, la cual estará exenta.

¿Qué condiciones se deben cumplir según la reforma?

En primer lugar, que la ganancia obtenida por la enajenación o transferencia de derechos (tales como hipoteca, prenda, anticresis, uso y goce y servidumbre) debe corresponder a inmuebles situados en Argentina, y dichas operaciones deben realizarse por inmuebles que hayan sido adquiridos a partir del 01/01/2018, ya que, si fueron incorporados con anterioridad a dicha fecha, deberán tributar solo el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) a través de una alícuota de 1,5 % sobre el monto de la operación. En definitiva, en la actualidad coexisten dos regímenes que implican la aplicación de dos impuestos diferentes, y cuyo tratamiento impositivo dependerá básicamente de la fecha en la que fue adquirido el inmueble.

En los casos de inmuebles recibidos por herencia, legado o donación, la condición es que el causante o donante hubiese adquirido a la vez dicho inmueble, también con posterioridad al 01/01/2018.

Otra condición es que los sujetos que realizan las ventas de inmuebles y/o de sus derechos, tienen que ser personas físicas y/o sucesiones indivisas y siempre que se trate de sujetos No empresas y No habitualistas en la actividad.

¿Cómo se calcula ganancia sobre la que se aplica la alícuota del 15%?

Al precio de la enajenación o transferencia se le deberá restar el costo actualizado por el índice correspondiente, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transferencia o enajenación. Si el inmueble hubiese estado afectado a la generación de renta gravada por el impuesto, se computarán también las amortizaciones correspondientes. Adicionalmente, se dispone que también podrán deducirse los gastos (comisiones, honorarios, impuestos y tasas) relacionados con las operaciones de ventas.

¿Cuándo se considera adquirido un inmueble?

La adquisición se considera configurada (tanto a título gratuito como oneroso) si a partir del 01/01/2018:

  • se hubiera entregado la escritura traslativa de dominio;
  • se suscribiere boleto de compraventa u otro compromiso similar siempre que se obtuviere la posesión;
  • se obtuviera la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso similar se hubiere celebrado con anterioridad;
  • se hubiese suscripto o adquirido boleto de compraventa u otro compromiso similar, sin que se tuviere la posesión;